1.גודל השטח שיבנה לכל דייר כולל מרפסות

.

2.יתכן שבקומת הקרקע לא ירצו מרפסות.

 

3.מימון עורך דין לפני מסירת החתימות הראשונות.

 

4. הרחבה עד 25 מ"ר (ולפעמים יותר) ומרפסת עד 12 מ"ר.

 

5.תכנון החלוקה הפנימית של החדרים על ידי הדיירים + אינצטלציה וחשמל.

 

6.משאבות מים לקומות עליונות.

 

7. להוריד מהדוד צינור של צול וחצי למקלחות.

 

8.לבקש אחריות קבלן לפי חוק מכר על מרכיבי הבנייה החדשה.

 

9.טייח טרמי

 

10.  מעטפת מבודדת-לבני סיליקט מלא (עם כיסי אוויר).

 

11.  חלונות מבודדים.

 

12.  הוצאת צינורות המים מהפיר החוצה.

 

13.  כל המיסים על חשבון הקבלן: מס שבח, היטל השבחה, מע"מ, מס הכנסה, מס רכישה. ודמי היטל של מינהל מקרקעי ישראל (אם יוטל).

 

14.  ביטוח הפרויקט.

 

15.  הכנסת סעיף שהקבלן מכסה כל הוצאה, הקשורה לבנייה, כולל אלה שלא מוזכרות בחוזה ועלולות לצוץ בהמשך (בנייה על גג הבתים החדשים ומרפסות על הגג) ודמי היטל של מינהל מקרקעי ישראל.

 

16.  נושא נוסף, שנראה כי לא הובא בחשבון, הוא חשיפה אפשרית לדרישת תשלום דמי היתר ממינהל מקרקעי ישראל, כאשר מדובר בבניין דירות שבחכירה מהמינהל. המדיניות הכללית של המינהל היא לגבות דמי היתר על כל בנייה נוספת שמבוצעת על קרקע שלו מעבר למצוין בהסכם החכירה או החכירה המהוונת. מדובר בתשלום שנקבע כאחוז מסוים משווי הקרקע. לכאורה, כאשר מרחיבים דירות במסגרת חיזוק מבנה, מיתוספים לדירה מטרים מעבר למכסה הכלולה בחוזה החכירה, וקיימת אפשרות שהמינהל ימצא לנכון לדרוש דמי היתר במקרה זה.

 

17.  ערובות בנקאיות

 

18.  הבידוד בין הקומה הנוספת לרביעית, 60 ס"מ של בידוד, שקט מלא.

 

19.  תקן iso 9200 .

 

20.  זכויות הבנייה של קומה שנייה נשארות בידי הדיירים.

 

21.  אם הקבלן מציין שכבר קיבל אישור, בקשו לראות אותו ובקשו לדבר עם ועד הבית בבנין שבו קיבל את האישור.

 

22.  לוודא שהקבלן הוא קבלן מורשה ורשום.

 

23.  לבקש  אישורים מהבנק לגב הפיננסי.

 

24.  בקשו לבדוק מבנים שביצע הקבלן ולדבר עם הדיירים.

 

25.  לבדוק האם לקבלן יש ניסיון בבניית מבנים ובמתן פתרונות לבנינים בהיקף משמעותי

 

26.  לבדוק האם הקבלן יודע להקים מעלית בבניין עם דיירים מבלי לפנות את הדיירים ואיפשור גישה סבירה לכל הדירות במהלך הבנייה

 

27.  הסכם שיערך ויבדק על ידי עורך דין. שכירת מפקח בנייה של הדיירים שיבדוק את איכות הבנייה של הקבלן בבניין ויעקוב אחרי תהליכי הבנייה.

 

28.  בקשת ערבויות  בנקאיות שיוודאו שאם הקבלן פשט את הרגל או נעלם נוכל להשלים את הבנייה עם קבלן אחר.

 

29.  לוחות תשלומים עם הקבלן בהתאם להתקדמות ותתנו את כל הכסף  מראש אלא, שאם יאפשרו הדיירים ליזם לבנות מעבר לקומה המותרת על-פי התמ"א, הם יגלו שחלה עליהם חבות, חלקית, הן לתשלום היטל השבחה והן לתשלום מס שבח, על מכירת הזכויות הנוספות מעבר לזכויות שנוספו על-ידי תמ"א 38. הזכויות הללו אינן נהנות מהפטורים ומההנחות שנקבעו במסגרת תמ"א 38, ולכן על מכירתן יחולו שיעורי מס רגילים. כמו כן, הם עלולים להדרש לשלם מע"מ על חלק מעלות שירותי הבנייה לשיפור הדיור שיקבלו מהיזם.

 

30.  .מהו הרוב הדרוש לביצוע פרוייקט תמ"א 38?

 

31.  אם ישנה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, ניתן לקבל את מלוא הזכויות האפשריות במסגרת תמ"א 38 (כולל קומה שניה, למשל, ברמת גן ובראשון לציון. אם ישנה הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות (ובלבד ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם), ניתן לבנות דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבנין ערב ביצוע פרוייקט. במקרה כזה צריך לקבל את אישור המפקח על הבתים המשותפים לביצוע הפרוייקט.

 

32.   נגד דייר סרבן אפשר להגיש תביעת נזיקין אצל המפקח לבתים משותפים. המפקח מוסמך לחתום במקום הדייר, אם אין לדייר סיבות מתקבלות על הדעת.