תמ"א 38 | מיסוי | עדכונים
מידע זה מבוסס על כתבתה של רוית סיני-וכולדר ב: YNET 11/10/11
פירוט התשלומים שהיזם צריך לשלם ואלה הנהנים מפטור :
1) בעסקה רגילה במקרקעין, על הקונה לשלם מס רכישה ועל המוכר לשלם מס שבח והיטל השבחה.
2) בתמ"א 38, המוכר הוא בעל הדירה שמוכר את זכויות הבנייה, ואילו הקונה הוא היזם, שעושה שימוש בזכויות הבנייה ומוסיף דירות חדשות בבניין הקיים.
3) פטור מלא מהיטל השבחה - היטל על ערך הקרקע שעלה כתוצאה מהטבות בנייה שניתנו לבעליה, מהתרת שימוש חורג או מאישור תב"ע חדשה. החייב בתשלום הוא זה שבבעלותו היה הנכס ביום מתן האישור על ידי הוועדה, כלומר בעל הדירה. בלי הפטור, סכום ההיטל בחוק, שווה למחצית מעליית שווי הנכס, כפי שזה הוערך על ידי שמאי מקצועי של הוועדה המקומית.
4) תיקון 96 לחוק התכנון והבנייה קבע פטור מלא מתשלום היטל השבחה בגין קבלת היתר בנייה שניתן מכוח תמ"א 38.
5) פטור ממס שבח - מס שבח מוטל על רווחים שהתקבלו כתוצאה ממכירת מבנים או זכויות בנייה. המס מוטל על עליית ערך הקרקע מזמן רכישתו עד לרגע מכירתו בניכוי הוצאות הבעלים על הנכס. לכאורה, על בעל הדירה מוטלת חובה לשלמו, שהרי כל עסקה בין בעל דירה ליזם נחשבת למכירה והיא מחויבת על פי חוק במס שבח. בעקבות תיקון לחוק, עסקה המתבצעת במסגרת תמ"א 38 פטורה ממס שבח, בתנאי שהתקיימו התנאים הבאים: זכויות הבנייה הוקנו לפי הוראות תמ"א 38, החיזוק של הבניין בוצע בהתאם להוראות החיזוק שבתמ"א, והתמורה שניתנה לבעלי הדירות היא "שירותי בנייה לפי "תכנית החיזוק".
6) "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק": חיזוק המבנה, הרחבת דירות במבנה, התקנת מעלית במבנה, שיפוץ המבנה ועיצובו, בניית מחסנים, בניית מרפסות שמש ותשלום לכיסוי ההוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה לפי תכנית החיזוק כלומר שכר טרחת עו"ד, מפקח, הובלות, פינוי ועוד. על כל אלו היזם אינו חב במס.
7) תמ"א 38/2 , שמכוחה ניתן להרוס את המבנה לחלוטין ולבנות מבנה חדש, אינה מאפשרת לקבל פטור ממס שבח. בהתאם לעמדת רשויות המס (החלטת מיסוי 5887/11), תמ"א 38/2 אינה נחשבת לשירותי בנייה לפי "תכנית החיזוק" ועל כן הדיירים חייבים בתשלום מס שבח. כלומר רשויות המס רואות בתמ"א 38/2 עסקת קומבינציה רגילה, ובמסגרתה לא חלות הטבות המס שניתנות בפרויקט תמ"א 38.
8) ניתן לבצע תכנון מס המאפשר ליזמים לקבל פטור ממס שבח ואף פטור ממס רכישה. כך למשל במקרה של ניצול פטור ממס שבח של הדיירים המגיע להם כמוכרי דירת מגורים, מכוח סעיף 49ז' לחוק ובהתאם לחוקים אחרים החלים על מיסוי עסקת קומבינציה, בה מבקש המוכר פטור ממס שבח לדירת מגורים.
9) בהרחבת דירות הדיירים הנובעת מכוח תב"ע מקומית ולא מכוח תמ"א 38 (כמו זכויות לבניית חדרי יציאה לגג) אין פטור ממס שבח, ממס מכירה וממע"מ.
10) ישנן מספר עיריות שמקנות זכויות בנייה נוספות, במסגרת תמ"א 38, מתוקף סעיף 23 לחוק. ניתן לקבל פטור על זכויות אלו, בתנאי שמתקבלת חוות דעת כלכלית הבוחנת את מידת הצורך בזכויות בניה המוגברות באותו אזור, לצורך כיסוי עלויות החיזוק של המבנים בתוכנית.
11) מע"מ - מס עקיף הנגבה על כל עסקה המתבצעת במשק, כולל מכירת נדל"ן. כיום, המע"מ בישראל הוא בשיעור של 16%. בהתאם לסעיף 31 ב' לחוק מס ערך מוסף, חל פטור ממע"מ רק על מתן שרותי הבנייה לדיירים כנגד זכויות בניה הנובעות מכוח תמ"א 38 המחייבת חיזוק. לכן, שרותי בנייה בתמורה לרכישת זכויות מכוח התב"ע או תכניות אחרות - חייבות במע"מ שאותו משלם היזם.
12) במסגרת תמ"א 38/2 אין פטור ממע"מ ועל היזם לשלמו. עם זאת, באפשרותו לקזז את הוצאות המע"מ מעלויות הבנייה שהוציא בבניית הבניין.
